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索 引 号:XM02100-0303-2018-00001 分 类:总体规划
发布机构:湖里区人民政府办公室 发文日期:2018-04-20 08:55
内容概述:湖里区人民政府关于印发《湖里区物业管理暂行办法》的通知
文 号: 厦湖府〔2018〕45号
湖里区人民政府关于印发《湖里区物业管理暂行办法》的通知
发布日期: 2018-04-20 08:55 【字体大小:

  厦湖府〔2018〕45号

 

  湖里区人民政府关于印发《湖里区物业管理暂行办法》的通知

  

各街道办事处,区直各委、办、局,各有关单位:

  经区政府研究同意,现将《湖里区物业管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  厦门市湖里区人民政府

  2018年4月20日

  湖里区物业管理暂行办法

  第一章  总  则

  第一条  为进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》、《厦门市物业管理若干规定实施细则》等有关法律、法规、规章,结合本区实际,制定本办法。

  第二条  厦门市湖里区行政区域内的物业管理活动适用本办法。

  本办法所称业主,是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为业主。

  本办法所称使用人,是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。

  本办法所称的物业管理,是指业主或建设单位通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  本办法所称的物业管理区域,是指根据经批准的项目规划用地范围,业主或建设单位通过选聘物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序所涉及的区域。

  本办法所称物业服务企业,是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。

  第三条  业主(代表)大会是物业管理区域内物业管理事项的决策机构,有权依法决定选聘、解聘或者续聘物业服务企业等事项,有权依法选举业主委员会等。

  业主委员会是业主(代表)大会决策的执行机构,业主委员会受业主(代表)大会委托作为主体与物业服务企业签订物业服务合同,负责物业管理区域内日常事务的具体执行,并接受全体业主监督。

  物业服务企业应根据物业服务合同的约定,为业主提供物业服务。业主与业主委员会有权对物业服务企业的服务质量等提出意见。

  第四条  物业管理应当坚持以人为本、业主主导、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范、促进文明的原则,实行专业化企业服务与社区监督管理相结合。

  第五条  区建设主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作,协调解决物业服务纠纷。

  鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  区城乡规划、建设、国土、城市综合执法、司法、公安、民政、质监、环保、交通、物价、市场监督、市政园林、电力、水务、消防等行政主管部门应当按照法定职责,切实加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、社会文明、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第六条  各街道办事处应配备物业管理工作专职人员,负责本辖区内物业管理活动的指导协调和监督检查。

  街道办事处是前期物业管理的监管主体,街道办事处有权在前期物业服务期间,代表业主(代表)大会监督物业服务企业利用共用部位及设施设备进行经营的情况。业主发现前期物业管理存在问题的,可直接向街道办事处反映。

  街道办事处、社区居民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

  第七条  物业服务企业在前期物业管理过程中违反《前期物业服务合同》的约定,未履行职责时,街道办事处可向物业服务企业提出整改建议,并有权监督物业服务企业落实整改措施;若物业服务企业拒不整改,街道办事处有权将相关问题上报区建设主管部门,区建设主管部门可责令物业服务企业限期整改,若物业服务企业仍未整改,则区建设主管部门可依法对物业服务企业进行处罚。

  第八条  物业服务企业应当遵守物业管理协会制定的行业自律规则,执行物业服务行业标准。

  物业服务企业应当加强对其从业人员的业务、文明规范等培训,规范服务行为,提升服务水平。

  物业服务企业不得干扰业主自治活动。未经业主(代表)大会、业主委员会书面委托,物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

  物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序,出现破坏业主自治活动议事秩序情形的,物业服务企业应当及时劝阻当事人,并保留证据,向有关部门报告。

  第九条  物业服务企业应作为物业管理区域的生活垃圾分类投放管理责任人。 

  物业服务企业应当在所在物业服务区域开展生活垃圾分类宣传工作,引导小区居民分类投放生活垃圾,全力配合落实《厦门经济特区生活垃圾分类管理办法》。

  物业服务企业发现生活垃圾投放不符合分类标准的,应当要求投放人按照规定重新分拣后再行投放;投放人拒不重新分拣的,物业服务企业应当报告区城市管理行政执法部门,并同时报告相关部门。

  区政府相关部门应按照上述规定对物业服务企业的垃圾分类工作进行监管。

  第十条  建立物业服务纠纷第三方调解机制,健全以街道办事处、社区居民委员会为主的网格化物业服务纠纷快速处理机制。发挥基层人民调解委员会的作用,依法维护物业服务企业和业主的合法权益。

  第十一条  建立物业服务质量第三方评价制度。由街道办事处牵头,社区居民委员会负责组织,业主参与,委托物业管理协会定期对物业服务企业的服务质量进行评价,公布评价结果;建立物业服务企业诚信激励和失信惩戒机制,实行文明记录、积分制度,记入物业服务企业年度信用档案以及纳入本市社会信用信息共享平台。

  第十二条  本管理办法涉及的建设单位、物业服务企业、业主(代表)大会、业主委员会、街道办事处以及社区居民委员会按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,应通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告以及管理规约、议事规则约定的其他方式(包括微信、短信、QQ群等便捷渠道)告知全体业主。发布主体应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。除有特别规定外,公示时间一般不应少于十日。

  第二章  前期物业管理

  第十三条  建设单位把房屋出售给各业主或交付给被拆迁安置人员前、在未召开业主(代表)大会选举产生业主委员会前或业主(代表)大会和业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效前,前期物业管理由建设单位负责。

  物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。已交付使用的,因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

  前期物业管理阶段,建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

  第十四条  前期物业服务合同期限一般不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的,需重新签订物业服务合同;业委会成立后,应召开业主大会选聘物业服务企业。

  业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

  第十五条  建设单位依法依规通过招标、投标选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同及建设单位与被拆迁人签订拆迁安置合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业的基本情况;

  (二)物业服务事项和服务标准;

  (三)物业服务费的标准和收取办法;

  (四)业主和物业服务企业的权利义务;

  (五)对物业服务投诉的处理;

  (六)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

  (七)共用部位、共用设施设备清册;

  (八)业主共有资金专用账户的设立、查询方式,以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及使用分配办法;

  (九)争议处理方式、违约责任和合同解除的条件;

  (十)与前期物业服务有关的其他事项。

  前期物业服务事项主要包括下列内容:

  (一)物业建筑、共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理;

  (二)地下停车库、电梯、变配电房、发电机房、消控中心的防洪防涝管理;

  (三)公共场地及共用设施设备等的经营管理及收益分配;

  (四)物业管理区域内安全防范、环境卫生、垃圾分类、绿化、公共秩序、停车管理;

  (五)物业装饰装修管理;

  (六)物业档案资料管理。

  第十六条  临时管理规约由建设单位制定,物业买受人在购房时或被拆迁安置人员在接收房屋时签订。

  临时管理规约中应当载明下列事项:

  (一)业主定期缴纳物业服务费用的义务;

  (二)业主对房屋使用以及出租等规定;

  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (五)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

  (六)与住宅物业管理有关的其他事项。

  临时管理规约应按规定进行备案。

  首次业主(代表)大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

  第十七条  物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房应分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

  物业管理区域内其他可利用的公共区域,应优先用于为业主提供公共服务。

  第十八条  建设单位提供的物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。

  第十九条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  正常使用条件下,住宅物业保修期限为:

  (一)屋面防水工程不低于5年;

  (二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年;

  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

  (五)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

  第二十条  物业服务企业应当对每个物业管理区域设立单独的业主共有资金专用账户,并定期公布业主共有资金专用账户收支情况,每半年一次,每次公示日期不得少于十日。

  业主(代表)大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户十五日内,物业服务企业应撤销业主共有资金专用账户,并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

  业主(代表)大会或者业主委员会有权对前期物业服务企业管理业主共有资金专用账户进行审计,物业服务企业应予以配合。拒不配合的,街道办事处应责令其配合,并限期提交相关资料。

  第二十一条  前期物业服务企业依法利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的,应当依据合同约定或法律法规规定,将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入,自收到之日起三十日内存入业主共有资金专用账户。

  第二十二条  已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由街道办事处协调处理。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时向区建设主管部门备案。

  若建设单位拒绝开展第三方评估的,前款所述业主可通过社区居民委员会向街道办事处申请聘请第三方评估机构对物业服务企业的履约情况进行评估,评估所产生的相关费用由建设单位支付。

  经评估,物业服务不符合履约标准的,建设单位应按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向区建设主管部门书面报告,由区建设主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

  建设单位既不更换物业服务企业,也不限期整改的,街道办事处应责令其改正,必要时列入向社会公示的警示名单。

  第二十三条  已竣工未出售房屋的物业服务费由建设单位承担;出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照前期物业服务合同明确的物业服务收费标准承担。物业买受人无正当理由拒绝接收物业的,物业买受人应于收到交付物业通知之日的次月承担物业服务费用。

  第二十四条  建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同或与被拆迁安置人员签订的拆迁安置合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

  第二十五条  物业服务企业承接物业前,应当按照合同约定,与建设单位共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位及设施设备进行检查和验收。检查验收时,应有业主代表、物业所在地社区居委会、街道办事处参加,对承接、查验过程进行第三方监督。

  建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关规定在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

  (三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

  (六)物业及配套设施的产权清单;

  (七)物业服务用房的清单;

  (八)业主名册;

  (九)物业服务所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限,最长不超过十日。

  物业承接查验发现共用部位、共用设施设备不符合规定或约定要求的,建设单位应当整改,并组织物业服务企业复验。物业服务企业应当自物业交接后三十日内,向物业所在地街道办事处和区建设主管部门办理备案手续,并在物业管理区域内公示公告。

  第二十六条  承接查验记录需有建设单位、物业服务企业、第三方代表签字确认,查验记录允许业主查阅。

  物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

  物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  业主(代表)大会成立、选举产生业主委员会的,前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内公示公告。

  第三章  物业服务

  第二十七条  鼓励业主(代表)大会通过统一的招投标平台或交易中心选聘物业服务企业。

  第二十八条  业主(代表)大会对选聘物业服务企业享有充分自主权,业主(代表)大会选聘物业服务企业的,以下事项由业主(代表)大会依法决定:

  (一)是否通过对原物业服务企业的续聘方案;

  (二)是否通过业主委员会编制的招标文件;

  (三)是否进入统一平台或交易中心进行物业管理招投标活动;

  (四)是否委托招标代理机构进行物业管理招投标活动;

  (五)如不需要进入统一平台或交易中心进行物业管理招投标的,确定如何选聘物业公司的方案。

  第二十九条  业主(代表)大会决定不通过统一平台或交易中心进行物业管理招投标的,可从优质物业服务企业名录中选取备选企业,一般不少于三家。

  业主(代表)大会选聘物业服务企业,对于备选企业的基本情况,包括服务案例、社会评价、基本收费、负责人资质等重要信息应当予以收集和公示,公示时间不得少于七日。

  第三十条  选聘物业管理企业需要业主投票的,应由物业所在地社区居民委员会工作人员、街道办事处人员或者委托公证处进行监票并及时公布。投票结果公示时间不得少于七日。

  第三十一条  物业服务合同应当载明下列内容:

  (一)物业共用部位共用设施设备的使用、管理和维护以及地下停车库、电梯、变配电房、发电机房、消控中心的防洪防涝管理;

  (二)绿化养护;

  (三)环卫保洁,生活垃圾分类投放;

  (四)公共秩序维护;

  (五)安全防范;

  (六)车辆停放管理;

  (七)共用部位及共用设施设备经营管理及收益分配;

  (八)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

  (九)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

  (十)物业档案资料保管;

  (十一)物业服务的收费方式、标准;

  (十二)争议处理方式;

  (十三)违约责任;

  (十四)其他约定的事项。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日日内,将物业服务合同报区建设主管部门备案,区建设主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、社区居民委员会。

  第三十二条  业主(代表)大会或业主委员会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

  第三十三条  物业服务包括各专项服务。物业服务企业可将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位。

  未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将专项服务委托给专业性服务机构。

  第三十四条  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内予以公示:

  (一)物业服务企业的相关证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案、日常维修所对应的维修合同、付款依据等;

  (四)业主缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用、停车费、燃气费等其他费用情况,住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

  (五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

  (六)其他应当公示的信息。

  物业服务企业应当将业主委员会委员、候补委员缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项维修资金等缴费情况,每年向全体业主公布一次。

  第三十五条  物业服务企业应完善信息公示和备案制度。除法律法规规定应当公示和备案的资料外,物业服务企业针对物业服务管理的建议意见、与业主委员会来往书面函件等材料均可以公示和备案。

  第三十六条  物业服务企业应当严格遵守法律法规及物业服务合同的约定,提供相应的服务,并不得有下列行为:

  (一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

  (二)未经法定程序提高物业服务收费标准;

  (三)未经业主(代表)大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产;

  (四)未经业主(代表)大会同意或者物业服务合同中无相关约定,将物业服务、公共水电分摊、车辆停放等费用捆绑收费。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

  第三十七条  业主应当按照物业服务合同约定及时足额缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。物业使用人不缴纳物业服务费用的,由业主承担。

  物业所有权发生转移时,原业主应当结清物业服务及水电公摊等相关费用。

  第三十八条  业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期缴纳;逾期不缴纳的,物业服务企业可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

  第三十九条  物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作。

  管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的,专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时缴纳公共水电分摊费用。

  专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

  第四十条  解聘和续聘物业服务企业应当由业主(代表)大会决定。

  物业服务合同期限届满前六十日,业主(代表)大会依据法律法规决定续聘或者另聘物业服务企业,业主委员会应将决定书面告知物业服务企业。决定续聘的,应当由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应重新公开选聘物业服务企业,以书面形式通知该物业服务企业,并在物业管理区域内公告全体业主。

  第四十一条  物业服务企业决定在物业服务合同期满后退出的,应于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应在物业服务合同期限届满六十日前书面告知业主、业主委员会、区建设主管部门、街道办事处。

  对没有成立业主委员会的,物业服务企业应当以书面形式报告区建设主管部门。区建设主管部门应当将物业服务合同备案情况、企业退出等情况及时通报物业服务项目所在街道办事处。

  物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。

  第四十二条  物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

  业主(代表)大会决定解聘物业服务企业的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前六十日告知业主。

  第四十三条  物业服务合同终止或者业主(代表)大会不再接受事实服务,物业服务企业应当在合同终止之日或者业主(代表)大会作出决定之日起最长不超过六十日撤出物业管理区域的物业服务人员,退出物业管理区域。

  物业服务企业应当在退出物业管理区域前与业主委员会或其指定的物业服务企业完成交接义务:

  (一)移交现有法律法规规定的相关资料;

  (二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

  (三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

  (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

  (五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

  (七)本办法第二十五条所规定的应移交的资料(物业承接查验);

  (八)其他应当移交的资料;

  (九)清退预收、代收未缴的有关费用。

  物业服务企业未按前款规定期限移交或移交不完整的,区建设主管部门、街道办事处应责令其限期移交。逾期不改正的,列入向社会公布的警示名单。

  物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

  物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁。区建设主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  对拒不退出或者移交资料的,经业主委员会请求,辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

  第四十四条  物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

  电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

  第四