厦湖府办〔2016〕12号

　　

湖里区人民政府办公室关于印发湖里区老旧小区改造提升工作方案的通知

 

　　

各街道办事处，各有关单位：

　　经区政府研究同意，现将《湖里区老旧小区改造提升工作方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

　　厦门市湖里区人民政府办公室

　　2016年2月1日

　　

湖里区老旧小区改造提升工作实施方案

　　为解决老旧小区百姓用水、用电和用气等问题，改善提升我市老旧小区居住品质，现根据我区老旧小区实际情况和试点经验，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　贯彻落实中央扶贫开发工作会议精神中提出的精准扶贫的精神及中央、省城市工作会议精神，按照“美丽厦门共同缔造”项目“以奖代补”形式，以居民为主、多方协同为基础，采取“区级统筹、街道组织、社区实施、居民参与、国企代建”的工作机制，做好宣传发动和方案设计，成熟一批、改造一批。努力破解基础设施差、宜居环境差、外观立面差管理状况差等问题，通过改造实现环境提升、配套完善、管理到位、群众满意。

　　二、改造范围和条件

　　老旧小区指1989年底前建成交付使用的住宅小区或住宅项目。市政配套设施缺失、建筑物本体老化、小区周边环境较差、群众共同出资改造意愿较强、参与度高的老旧小区可以纳入改造提升范围。

　　老旧小区改造提升以完善市政设施为重点，并根据居民群众意愿对老旧小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。同时进一步完善社区组织队伍，提升社区服务，健全居民自治和共建机制，建立健全老旧小区长效管理机制和强化社区治理能力。

　　三、改造内容

　　老旧小区的改造内容以问题和需求为导向，主要包括市政配套设施、小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等内容，并结合海绵城市、治安防控、无障碍设施的建设内容和要求，具体按以下分类实施。

　　（一）市政配套设施

　　市政配套设施包括建筑物本体外的供水、供电、供气、通信、有线电视、市政道路等改造提升项目。

　　（二）小区环境及配套设施

　　小区环境及配套设施包括小区范围内房前屋后绿化美化、雨污管网、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、区间道路、消防设施设备、监控系统、路灯、立面整治等改造提升项目。立面整治可以结合道路沿线景观整治工作、夜景工程统筹考虑改造。有条件的小区可以同步考虑规范或建设停车场。

　　（三）建筑物本体

　　建筑物本体改造提升包括楼道修缮、楼道走道照明改造、防盗门和对讲系统配套等。

　　（四）公共服务设施

　　对具备相关基础条件的老旧小区区域，由各区统筹完善社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。

　　以上各类改造提升项目的具体内容和标准详见附表。

　　四、改造资金

　　老旧小区改造提升资金具体参照市级工作方案执行。

　　（一）资金筹集方式

　　老旧小区改造提升资金以居民出资、财政以奖代补、管线经营单位投资等方式筹集，并可根据老旧小区具体情况，使用房改房维修资金、日常专项维修资金、公共收益等资金。老旧小区属于由单位分配给职工居住的，原单位应出资出物共同参与老旧小区改造提升工作。

　　（二）以奖代补资金

　　1．市政配套设施资金具体参照市级工作方案执行。

　　2．小区环境及配套设施改造资金按照共同缔造、以奖代补方式筹集。

　　3．建筑物本体改造提升原则上由居民为主组织实施，资金由居民自筹为主，区财政实施以奖代补。

　　4．公共服务设施改造提升原则上仍按原有项目资金的渠道筹集。鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等；引导居民积极参与，尽量为项目腾出用地，鼓励居民投工投劳投资。

　　（三）其他资金来源

　　1．首期专项维修资金（简称“大金”）。若有设立和缴存大金的，项目业主可按照相关规定申请使用，由业委会向市建设局公积金审核中心提出申请。

　　2．房改房维修资金。已缴存维修资金的房改房，可按相关规定申请使用房改房维修资金，由原售房单位向市土房局住房公积金管理中心提出申请。

　　3．日常专项维修资金（简称“小金”）。项目有实施物业管理并有收取日常专项维修资金的，可优先安排使用。

　　4．公共收益。老旧小区的公共停车、广告、房屋出租等公共收益，依法经业主同意，可安排用于项目改造提升。

　　（四）前期工作经费

　　区、街要安排前期组织工作经费，用于入户调查、测绘、方案设计、造价估算等前期工作，组织指导居民开展好改造提升工作，可采用政府购买服务的方式实施。

　　五、实施步骤

　　（一）项目生成

　　1．广泛宣传发动。街道、社区居委会要广泛宣传改造提升的目的、内容、实施步骤，组织老旧小区居民学习参观典型案例，使之有直观的认识。要贯彻共同缔造的理念，充分调动居民的积极性、主动性，引导居民参与项目事务的决策共谋。

　　2．项目征集。由业委会或居民自治小组通过听评会形式征集小区居民对改造提升内容的意见，提出改造方案及估算。

　　3．制定初步方案。由街道通过购买服务的方式提供方案设计、造价咨询服务，街道要组织设计单位现场观摩，学习、借鉴试点项目的先进经验，以小区居民意愿为主，结合小区实际进行设计。改造提升方案应包括设计方案、工程预算、资金筹集方案、长效管理和社区治理体系建设等一系列内容。

　　4．项目申报及审定。由业主委员会或居民自治小组，书面向社区提出改造申请，街道把关，区缔造办初审后报领导小组上会确定改造项目。优先选择居民改造意愿高、筹资比例大、市政配套设施等较不完善的小区。

　　（二）项目实施

　　区老旧住宅改造提升项目建设（包括立项、概算批复、报审控制价、决算等）按区财政投融资相关规定执行。

　　项目建设机制具体如下：

　　1．业主单位：项目所辖街道办事处。

　　2．代建单位：区国投公司为湖里街道、殿前街道、金山街道所属项目的代建单位，区天地公司为江头街道、禾山街道所属项目的代建单位。

　　3．招标代理、设计、监理单位：由街道或代建单位根据《湖里区人民政府关于加强和改进政府采购管理的通知》（厦湖府〔2014〕95号）的文件要求直接委托。

　　4．施工单位：老旧小区改造提升方案通过评审后，在区招投标平台公布项目信息，按区招标有关规定执行。

　　选择方案一：工程造价100万元以上（按厦湖财〔2015〕150号文件要求）在湖里区预选承包商库中信用等级在BBB级以上的一级或二级以上企业中摇球确定项目的施工总承包单位；

　　选择方案二：工程造价100万元以上（按厦湖财〔2015〕150号文件要求）在湖里区预选承包商库中信用等级在BB+级以上的一级或二级企业中摇球确定项目的施工总承包单位；

　　选择方案三：由街道或代建单位按方案一或方案二在湖里区预选承包商库中摇球确定项目的施工总承包单位，或者选择在湖里区预选承包商库且在所辖街道纳税的企业中摇球确定3-5家施工总承包单位，作为该街道年度项目施工总承包单位。

　　智能化施工单位在湖里区预选承包商库中摇球确定或采用政府采购形式确定。

　　投标人应提交承诺书及保证金，承诺积极配合、按时完工并保证工程质量。若施工单位出现无故拖延工期等影响工程进度的情况，取消其今后年度在湖里区老旧小区改造提升的参建单位资格。

　　5．老旧小区改造业主单位要把老旧小区改造提升项目报送统计部门纳入500万以上固投和建筑业产值统计范围。

　　（三）项目验收

　　项目完工后，按照竣工验收程序，施工单位提供相关资料向街道提出初步验收申请；街道组织验收并上报。湖里消防大队负责对消防改造项目验收。区领导小组办公室组织各成员单位，会同项目所在街道、社区，采取现场看、随机问、查资料等方法进行验收。

　　竣工验收应具备下列条件：

　　1．完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　2．完整的技术档案和施工管理资料；

　　3．有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　4．有设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　5．有施工单位签署的工程保修书。

　　六、长效机制

　　（一）推动业主自治，实现“三完善”。各街道要推动成立业主委员会或业主自治小组，完善组织队伍，完善社区服务，完善共建机制，实现“三完善”。

　　（二）建立健全物业管理。改造后，小区的维护管理应由业主自行负责。街道要鼓励、指导小区引入物业服务管理或建立自治管理，健全小区管理各项制度，保障改造提升成果。

　　（三）健全维修资金归集机制。街道、社区要加强宣传指导，建立、归集房屋专项维修资金，包括首期专项维修资金和日常专项维修资金，为房屋后续维修提供资金保障。

　　在不影响规划的前提下，可根据小区实际增设业主委员会活动用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的设施，作为公共收益，补充专项维修资金。

　　七、保障措施

　　（一）加强组织领导。湖里区老旧小区的改造工作纳入美丽厦门共同缔造项目管理，依托湖里区美丽厦门共同缔造领导小组负责推动落实，协调解决实施过程中的问题。区民政局、区建设局、区市政园林局、区行政执法局以及各街道由主官挂帅，落实责任，包干到每个具体项目，督促各项目按进度完成任务。供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线专营部门应指定专人负责，配合我区协同设计、施工等。

　　（二）加强宣传引导。要充分利用报纸、电视、电台等各类宣传媒体，大力宣传老旧住宅项目改造提升工作的政策、改造内容、方法步骤和改造成效，宣传推广优秀项目、典型案例，引导老旧住宅项目居民积极参与献计献策，营造良好的舆论氛围，争取社会各界和广大居民的拥护支持。

　　（三）加强任务考核。制定年度改造整治提升计划。项目改造完成后，从改造户数、改造内容、改造标准、配套资金到位、长效管理机制建立情况等方面进行综合考核。

　　（四）加强资金监管。老旧小区改造提升资金实行专款专用；财政、发改部门进行投资监管；监察、审计部门进行工程廉洁监管，保证老旧小区改造提升工作的阳光透明操作。

　　（五）加强临建处置。区行政执法局要加大执法力度，严禁借改造提升之机违法建设，非法占地；对影响提升改造项目实施的违章建筑，各街道要及时上报区行政执法局依法拆除，保障提升改造项目的顺利实施。

　　（六）严格效能督办。区效能办要加大对改造提升项目实施情况的督查，对工作推诿扯皮、未按计划完成进度的进行效能督办。对发现的需追究党政纪责任的，及时移交区纪委监察局。

　　附件：老旧小区改造提升项目分类表

 

　　附件

　　老旧小区改造提升项目分类表

　　

厦门市湖里区人民政府办公室　 　　        2016年2月1日印发