厦湖府办〔2019〕21号

　　湖里区人民政府办公室关于印发湖里区加快推进“村改居”社区集体预留发展用地项目建设管理实施意见（暂行）的通知

各街道办事处，区直各委、办、局，各有关单位：

　　经区政府同意，现将修订后的《湖里区加快推进“村改居”社区集体预留发展用地项目建设管理实施意见（暂行）》印发给你们，请认真组织实施。

　　厦门市湖里区人民政府办公室

　　2019年5月20日

　　湖里区加快推进“村改居”社区集体预留发展用地项目建设管理实施意见（暂行）

　　为加快推进我区“村改居”社区集体预留发展用地（以下简称发展用地）开发建设，规范项目建设与管理，根据厦门市人民政府《关于农村预留发展用地开发利用问题专题会议的纪要》（〔2017〕59号）等上级相关文件精神，结合我区蔡塘、枋湖等“村改居”社区发展用地开发建设的经验，以及待开发发展用地的实际情况，制定本实施意见。

　　一、总体要求

　　坚持党的领导，坚持以人民为中心的发展思想，认真贯彻落实市委、市政府决策部署，按照“社区主导开发、市区属国企代建、街道把关推进、部门指导监督、政府统筹监管”的原则，尊重社区集体意愿，鼓励社区与市、区属国有企业合作开发。以建设租赁房屋为总体定位，强化监管责任，确保过程可控，依法依规、积极稳妥、集约高效开发利用发展用地，已落实选址的发展用地项目力争三年内全部开工、五年内基本建成，打造富民利民工程，促进居民持续增收，保障居民长远利益，有效解决被征地农民生活出路问题，引领广大“村改居”社区居民共享发展成果，不断提升居民群众的获得感和幸福感。

　　市、区属国有企业指的是由市国资委或湖里区财政局履行出资人职责的企业及其下属各级全资子企业，以及上述企业合作成立的国有全资子企业；参与我区东部旧村整村改造的市、区属国有企业及其下属全资子企业。

　　二、加强组织领导

　　在区委、区政府统一领导下，由区社区集体发展项目领导小组对我区发展用地项目的规划、建设、招商、经营管理等工作进行统筹协调，各街道、区有关职能部门和市、区属国有企业根据职责分工，加强协作配合，加强日常监管，共同推进项目建设。

　　三、规范项目实施

　　“村改居”社区（“村改居”社区居委会或社区集体经济组织，以下简称社区）可根据本社区居民的经济情况，选择独立开发经营或与市、区属国有企业合作开发经营发展用地项目。为促进发展用地项目顺利实施，鼓励社区与市、区属国有企业合作开发经营。

　　（一）社区独立开发经营

　　社区可以居委会作为发展用地的受让主体；也可依法设立代表社区集体经济组织的具有独立法人资格的项目公司（股份合作社），作为发展用地的受让主体及项目开发、经营主体，财务独立核算。发展用地项目产权办至受让主体名下，土地房屋权属登记时，在权属来源栏注明“农村集体发展用地”；以居委会作为发展用地受让主体的，还应注明“仅限于可享受发展用地指标的集体经济组织成员”。

　　1．股民人数确定。社区内部可享受发展用地指标的股民数以各社区人口认定表确定的人数为准，股民花名册应及时报街道备案。可享受发展用地指标的居民应平均持股，严禁个别人多占股份；居民个人股禁止转让，所在街道和区市政园林局等职能部门要加强监督检查。股民按所占股份享有投资者权益、享受盈利分红，并承担相应的风险。

　　2．公司（股份合作社）机构产生。对以项目公司作为发展用地受让主体的，应在社区党组织的领导下，依照有关法律法规设立公司董事会和监事会，适时召开社区股民代表大会推举产生董事会、监事会成员以及股东代表，并报街道备案。对以股份合作社作为发展用地受让主体的，应在社区党组织的领导下，按有关法律规定设立产生股份合作社有关组织机构，并报街道备案。

　　3．开发经营机制。由居委会或项目公司（股份合作社）自行筹措征地拆迁资金和项目建设资金，委托市、区属国有企业代建。市、区属国有企业负责项目工程建设的代建管理工作，协助居委会或项目公司（股份合作社）办理项目的农转用、使用储备用地资金结算、项目开发基建等前期手续以及设计、监理、施工等工程招标工作，配合开展招商工作。项目建成后由居委会或项目公司（股份合作社）通过自营、招商租赁等方式进行日常运营管理。项目进入运营期后，以项目运营收益为基数对可享受发展用地指标的股民进行分红。

　　4．重大事项决定。发展用地项目涉及的重大事项（包括但不限于招商方案、筹资方案、抵押方案、分红方案等），应根据居委会或项目公司（股份合作社）章程的相关规定，由社区股民代表会议或股东代表会议决定，并及时报街道备案；其中，抵押方案须经由街道审核后报区政府批准。严禁社区与民营企业合作开发经营，街道、社区党组织和居委会、区有关职能部门以及代建国企要根据各自职责加强日常监管，对发现变相建设和销售“小产权房”等违法违规行为的，要坚决予以制止并及时报告区委、区政府，依法依规严肃追究相关人员的责任。

　　5．加强信息公开。居委会或项目公司（股份合作社）重大事项决策后，应在社区公开栏显著位置公布。

　　（二）社区与市、区属国有企业合作开发经营

　　1．合作方式

　　社区与市、区属国有企业合作开发的，由双方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司，项目公司作为该发展用地的受让主体及项目开发、经营主体，财务独立核算，发展用地项目产权办至项目公司名下。

　　2．合作机制

　　社区与市、区属国有企业签订项目合作协议书，协议书中应当包括但不限于以下内容：

　　（1）出资比例。由双方协商一致决定双方的出资比例及出资方式、出资时间，其中市、区属国有企业出资比例不得高于百分之四十九，未经区政府批准，不得采取任何形式出售或转让其对该项目公司的全部或部分股份给社区集体经济组织以外的第三方。

　　（2）运营模式。由市、区属国有企业负责发展用地项目前期策划与代建工作，并配合社区集体经济组织开展招商工作，项目建成后由项目公司通过自营、招商租赁等方式开展日常运营工作，获得运营收益。

　　（3）公司机构。项目公司依照有关法律法规设立董事会和监事会，其成员均应有市、区属国有企业委派的人员，董事会、监事会人数及成员构成由社区与市、区属国有企业商定。在社区党组织的领导下，适时召开社区股民代表会议，推举产生社区委派的董事会和监事会成员，并报街道备案。

　　（4）议事规则。项目公司日常生产经营活动涉及的重大事项（包括但不限于招商方案、筹资方案、抵押方案、分红方案、股权转让方案等）以及修改公司章程，必须邀请街道领导列席，并经全体董事一致通过后，根据公司章程的相关规定提请股东代表会议或股民代表会议决定，并报街道备案。

　　（5）项目分红。发展用地项进入运营期后，原则上按社区与市、区属国有企业所持股比，以项目运营收益为基数进行分红。

　　（6）回购机制。发展用地项目进入运营期后，经街道、社区、项目公司、市、区属国有企业四方协商一致后向区政府申请，社区可按合理的方式向市、区属国有企业回购股权。

　　社区与市、区属国有企业商定合作协议条款后，在社区党组织的领导下，适时召开社区股民代表会议，表决通过合作协议，协议条款写入项目公司章程。

　　（三）发展用地受让主体确认流程

　　发展用地采用协议出让（限制性）方式供地，其受让主体按以下流程进行审批确认：

　　1．社区党组织、居委会和集体经济组织研究提出发展用地受让主体的初步意见后报所在街道，街道研究后出具初审意见。出于监管需要，必要时街道可向区政府提出指定受让主体的建议。 

　　2．取得初审意见书后，在社区党组织的领导下，适时召开社区股民代表会议，对发展用地受让主体进行表决。

　　3．表决情况（包含表决日期、表决结果等）在社区公示栏进行公示，公示时间不少于五个工作日。

　　4．若公示无异议，由社区填写《湖里区“村改居”社区集体预留发展用地受让主体确认审批表》（包括受让主体基本情况介绍、表决情况、公示情况等内容），并加盖社区居委会公章后，上报街道进行审核。

　　5．报区市政园林局进行复核。

　　6．提交区社区集体发展项目领导小组研究。

　　7．提交区政府常务会议研究确认。

　　五、强化监督管理

　　强化对发展用地项目的全过程监管，确保把市委、市政府惠民生的宝贵土地资源用好建好管好，坚决杜绝变相建设和销售“小产权房”等违法违规行为。

　　（一）区政府统筹监管。在发展用地协议出让合同中，区政府作为合同第三方（监管单位）。区政府根据协议出让合同中的相关条款，统筹区各职能部门、街道和代建国企根据职责分工进行监管。对发现社区与民营企业合作开发或其他违法违规行为的，区政府将坚决予以纠正，直至收回项目用地。

　　（二）市、区属国企代建。社区必须委托市、区属国有企业作为项目代建单位；社区与市、区属国有企业合作开发的，代建单位为该合作市、区属国有企业。代建单位在充分尊重社区股民意愿的基础上，办理相关手续，并对项目建设过程中的设计方案、资金使用情况、各相关委托等严格把关。发现疑似违法违规行为应及时制止并向区政府相关部门汇报。

　　（三）审慎控制项目抵押。发展用地项目应当整体持有，禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。项目的建设用地国有土地使用权、在建工程或房地产，经由街道审核、区政府批准，可依法整体抵押，但禁止分割抵押。区政府对抵押贷款资金的用途从严把关，并审慎控制抵押额度。社区与市、区属国有企业合作开发的，办理抵押时由合作的市、区属国有企业进行反担保。

　　（四）强化职能部门监管。发展用地项目建设期间，由区财政审核中心进行控制价审核，纪检监察机关对施工标招标进行监督。项目建成后，由区审计局负责对项目进行审计。所在街道需组织对项目进行不定期检查，及时跟踪项目建设进度、资金使用、运营管理、项目分红等情况。各街道、区有关职能部门在对发展用地项目进行监督以及市、区属国有企业参与项目建设管理过程中，如有重要情况要及时报告区委、区政府。

　　（五）加强社区居民日常监督。发展用地项目的建设进度、资金使用、项目分红等情况须定期或不定期在社区公示栏公示，接受社区居民监督。涉及重大事项，须由社区股民代表会议表决通过。

　　（六）严肃查处违法行为。对发现变相建设和销售“小产权房”、违法租赁、违法转让建设用地使用权等违法违规行为的，要坚决查处纠正，并按有关法律法规移交公安等部门依法处理；党员干部涉及违纪问题的，移交纪检监察机关处理。

　　六、落实扶持政策和保障措施

　　（一）给予扶持补助。区、街对发展用地项目给予扶持，具体办法参见《湖里区扶持“村改居”社区预留发展用地建设项目的若干意见》（厦湖委办〔2014〕87号文件印发）。

　　（二）鼓励区属国企参与。区属国企参与合作开发建设和运营管理发展用地项目，在指标考核上给予支持：（1）区属国企实际投入金额可在考核指标中予以剔除；（2）根据项目建设进展和运营收益情况给予适当激励。具体指标考核办法由区财政局会同区发改局另行研究制定。

　　（三）加强协调服务。区发改局、区市政园林局、区财政局牵头，相关部门及所在的街道、社区、代建单位指定专人组成项目协调工作组，全程协调服务项目建设。街道、社区要做细做好群众工作，统一思想认识，协调化解矛盾，凝聚居民齐心协力推动发展用地项目的共识。区发改局和代建单位要加强与市资源规划局等部门的沟通协调，积极协助社区办理规划、选址、用地红线等项目前期手续。区发改局、区商务局要指导社区进行项目策划，帮助社区开展项目招商，提早选择合适的项目运营管理单位。区发改局、区建设局、区市政园林局等部门要参照我区重点项目建设推进机制，对发展用地项目开设绿色通道，优先办理审批手续，加快审批进度。加快完善项目周边道路、绿化、夜景工程等市政基础设施及公建配套，相关部门要予以优先立项和安排资金，配合项目同步建设。

　　（四）加快征拆进度。街道、社区与所在片区旧村整村改造实施的市、区属国有企业要强化工作合力，区征收办要给予指导支持，加大攻坚力度，尽快完成征地拆迁工作，保障发展用地前期手续办理和项目建设工作顺利开展。

　　（五）帮助筹措资金。区财政局要指导和协助筹措项目资金，拓宽筹资渠道，创新筹资模式，帮助联系金融机构提供金融服务和支持，促进项目建设顺利进行。

　　七、本实施意见自印发之日起施行。

　　厦门市湖里区人民政府办公室　 　          2019年5月20日印发